Atualização de bens imóveis

A IN nº 2.222/24 disciplina a opção da pessoa física ou da pessoa jurídica pela atualização do valor de bens imóveis para o valor de mercado de que tratam os arts. 6º a 8º da Lei nº 14.973/24.

Opção pela pessoa física

A pessoa física residente no País poderá optar por atualizar o valor dos bens imóveis já informados em Declaração de Ajuste Anual (DAA) apresentada à Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil (RFB) para o valor de mercado e tributar, de forma definitiva, a diferença para o custo de aquisição à alíquota de 4% do IRPF.

Os valores decorrentes da atualização tributados na forma retromencionada:

I - serão considerados como acréscimo patrimonial na data em que o pagamento do imposto for efetuado;

II - deverão ser incluídos na ficha de bens e direitos da DAA relativa ao exercício de 2025, ano-calendário de 2024, como custo de aquisição adicional do respectivo bem imóvel.

Deverão ser individualmente identificados na DAA do exercício de 2025, ano-calendário de 2024, os bens imóveis atualizados a valor de mercado, e não será permitida a aplicação de deduções, percentuais ou fatores de redução sobre a diferença apurada.

Opção pela pessoa jurídica

A pessoa jurídica poderá optar por atualizar o valor dos bens imóveis constantes do ativo não circulante de seu balanço patrimonial para o valor de mercado e tributar, de forma definitiva, a diferença para o custo de aquisição à alíquota de 6% do IRPJ e 4% da CSLL.

Os valores decorrentes da atualização não poderão ser incorporados ao custo do bem ou direito que lhes deu causa para efeito do cálculo da depreciação, amortização ou exaustão, e não será permitida a aplicação de deduções, percentuais ou fatores de redução sobre a diferença apurada.

Bens imóveis sujeitos à atualização

Poderão ser atualizados para o valor de mercado os bens imóveis em geral:

I - situados no Brasil;

II - situados no exterior, inclusive aqueles já atualizados pela Declaração de Opção pela Atualização de Bens e Direitos no Exterior (Abex), nos termos do art. 14 da Lei n º 14.754/23.

III - que façam parte do patrimônio de entidade controlada no exterior, cuja pessoa física detentora tenha optado pelo regime de transparência fiscal de que tratam os arts. 36 a 40 da IN nº 2180/24; e

IV - que façam parte do patrimônio de trust no exterior, cuja pessoa física detentora esteja obrigada a informar os bens e direitos do trust em sua DAA, conforme o disposto no art. 41 da IN nº 2180/24.

Atualização

Para fins da tributação antecipada, os bens imóveis serão atualizados para o seu valor de mercado, e para a apuração do valor do bem imóvel em moeda nacional, o valor expresso em moeda estrangeira será convertido em moeda nacional pela cotação de fechamento da moeda estrangeira divulgada, para venda, pelo Banco Central do Brasil - BCB (boletim de fechamento PTAX), para o primeiro dia útil anterior à data da formalização da opção pela atualização.

Cada declarante poderá apresentar uma única declaração na qual constarão os bens imóveis eleitos para a atualização.

Não poderão ser atualizados para o valor de mercado os bens imóveis:

I - pertencentes à pessoa física, que não tiverem sido declarados na DAA relativa ao exercício de 2024, ano-calendário de 2023, apresentada até o dia 31/05/2024;

II - pertencentes à pessoa jurídica, que não tiverem sido declarados na Escrituração Contábil Fiscal (ECF) relativa ao ano-calendário de 2023, apresentada até 31/07/2024;

III - adquiridos no curso do ano-calendário de 2024; e

IV - alienados, baixados ou liquidados anteriormente à data da formalização da opção.

Dabim e do pagamento dos tributos

A opção pela atualização de valor dos bens imóveis a valor de mercado será formalizada mediante a apresentação da Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (Dabim) e do pagamento integral dos tributos até o dia 16/12/2024. O custo de aquisição atualizado dos bens imóveis será considerado na data de apresentação da Dabim ou do pagamento, o que ocorrer por último.

A Dabim deverá ser elaborada mediante acesso ao serviço "Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (Dabim)", disponível no portal e-CAC no site da RFB na Internet, no endereço eletrônico <http://rfb.gov.br>, a partir de 24/09/2024, e poderá ser retificada até o dia 16/12/2024.

Alienação do bem imóvel

No caso de alienação ou baixa de bens imóveis antes de decorridos 15 anos contados da data da atualização, deverá ser apurado ganho de capital, mediante a aplicação da seguinte fórmula:

GK = valor da alienação - [CAA + (DTA x %)

em que:

GK = ganho de capital;

CAA = custo do bem imóvel antes da atualização;

DTA = diferença entre o valor do bem imóvel atualizado e o valor de seu custo antes da atualização; e

% = percentual proporcional ao tempo decorrido da atualização até a venda

Os percentuais proporcionais ao tempo decorrido da atualização até a venda são:

I - 0%, caso a alienação ocorra em até 36 meses da atualização;

II - 8%, caso a alienação ocorra após 36 e até 48 meses da atualização;

III - 16%, caso a alienação ocorra após 48 meses e até 60 meses da atualização;

IV - 24%, caso a alienação ocorra após 60 meses e até 72 meses da atualização;

V - 32%, caso a alienação ocorra após 72 meses e até 84 meses da atualização;

VI - 40%, caso a alienação ocorra após 84 meses e até 96 meses da atualização;

VII - 48%, caso a alienação ocorra após 96 meses e até 108 meses da atualização;

VIII - 56%, caso a alienação ocorra após 108 meses e até 120 meses da atualização;

IX - 62%, caso a alienação ocorra após 120 meses e até 132 meses da atualização;

X - 70%, caso a alienação ocorra após 132 meses e até 144 meses da atualização;

XI - 78%, caso a alienação ocorra após 144 meses e até 156 meses da atualização;

XII - 86%, caso a alienação ocorra após 156 meses e até 168 meses da atualização;

XIII - 94%, caso a alienação ocorra após 168 meses e até 180 meses da atualização;

XIV - 100%, caso a alienação ocorra após 180 meses da atualização.

Na alienação de imóvel atualizado para o valor de mercado, aplicam-se os percentuais ou os fatores de redução correspondentes às parcelas do ganho de capital dos custos CAA e DTA, observando-se que:

I - a redução correspondente a cada custo é determinada em função da data de aquisição ou atualização e aplicada sobre a parcela do ganho de capital a ela correspondente; e

II - a parcela do ganho de capital correspondente a cada parte é determinada aplicando-se, sobre o total do ganho de capital, o percentual resultante da relação entre o custo da parte objeto da redução e o custo total do imóvel, ou entre a área da parte objeto da redução e a área total do imóvel.

Sobre o ganho de capital apurado, incidem as alíquotas previstas no art. 21 da Lei nº 8.981/95.

Vigência

A IN RFB Nº 2.222/24 entra em vigor na data de sua publicação no Diário Oficial da União, ou seja, 24/09/2024.

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